Nové byty stále přibývají, ale v hlavním městě jich je jich v nabídce méně než před dvěma lety. Počet prodaných novostaveb v Bratislavě během třetího čtvrtletí poprvé po dvou a půl roku klesl pod hranici tisíc bytů. Celkovou nabídku nových bytů v metropoli makléři odhadují na číslo pod 3 000.
„Aktuální nabídku v Bratislavě odhadujeme přibližně na 2 800 bytů v novostavbách. Je pravda, že je to mnohem nižší nabídka, než byla před rokem či dvěma – průměr nabídky byl na úrovni 4 500 bytů. Z údajů statistického úřadu vyplývá, že již třetí rok klesá počet zahájených nových bytů. V roce 2015 to bylo více než 8 000, v roce 2017 pouze 5 500 bytů, „říká analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Martin Lazík.
Podle Petra Ondroviče z realitní kanceláře Lexxus mezičtvrtletní pokles zapříčinily nový mechanismus a pravidla pro získávání hypoték a každoročně se opakující nezájem, který způsobuje dovolenková sezóna. Řekl to pro agenturu TASR. O nejnižší nabídce novostaveb podle agentury SITA od roku 2014 mluví také společnost Bencont Investments, podle ní klesl i počet bytů, které prodali přímo developeři – během třetího čtvrtletí prodali 862 novostaveb.
Nejmenší nabídka je ve Starém Městě
Bydlení v hlavním městě je atraktivní, je tedy sporné, zda je poptávka po bydlení v Bratislavě prozatím uspokojen. Za sníženou nabídkou novostaveb může být ubývání stavebních pozemků nebo přísnější pravidla pro získání hypoték, které mají vliv na nižší koupěschopnost zájemců o nové byty. „Situace na trhu se vyvinula tak, že poptávka se stále zvyšoval již od roku 2016, ale nové projekty nestihli přicházet stejným tempem. Víme o tom, že v Bratislavě je připraveno několik dalších projektů, které by měly zanedlouho rozšířit nabídku novostaveb. Vše závisí na tom, jakým tempem se developerem podaří získat povolení a kdy budou moci začít s prodejem, „objasňuje situaci Lazík.
Pokud jde o rozložení nabídky bytů podle lokality, nejnižší nabídka je podle společnosti Bencont Investments v okrese Bratislava III, kde je to jen 412 bytů. V Petržalce přišli s největší nabídkou Slunečnice, které z 590 volných bytů v této městské části prodávaly 442. Vyšší nabídku si zachoval i okres Bratislava II, ale i zde zaznamenali pokles na 802 bytů.
„Nejmenší nabídka bytů v novostavbách je dlouhodobě ve Starém Městě, což je logické vzhledem k prostorové limity. Mírně tuto situaci mění a ovlivňuje intenzivní development v zóně Chalupkova, „říká Lazík. Nejmenší zájem z bratislavských městských částí je podle vyhledávání na portálu Nehnuteľnosti.sk o Vrakune, Devínskou Novou Ves a Podunajské Biskupice.
Přestože počet novostaveb v Bratislavě na realitním trhu klesá, podle Statistického úřadu SR se staví dost, protože v bytové výstavbě zaznamenaly ve druhém čtvrtletí tohoto roku meziroční růst počtu bytů o 6,8 procenta, na 5 460 bytů, vlivem růstu jejich počtu v soukromém sektoru o 8,4 procenta. „Není to tak,“ oponuje Lazík.
„Pokud z tohoto údaje odfiltrovat počet bytů v rodinných domech – abychom měli čistý počet, klasických bytů v bytových domech, tak zjistíme, že počet bytů v bytových domech poklesl,“ říká analytik. Dodává, že pokles nových zahájených bytů na začátku tohoto roku není jen bratislavský, ale celoslovenský jev.
„Z dění na trhu bylo jasné, že ideální podmínky pro start prodeje projektu byl v roce 2016 nebo začátkem 2017. Z těchto údajů vyplývá, že po nákupu pozemků se rozbíhá ve větší míře výstavba rodinných domů,“ říká Lazík. Ani mezi novostavbami však nedominují luxusní byty. Těch je podle Lazík v každém projektu málo, protože je to nejtěžší prodejní artikl. Hlavní poptávka je po dvoupokojových a třípokojových bytech. „Závisí to však od projektu – jakou cílovou skupinu oslovuje. Od toho se odvíjí i skladba nabídky bytů v daném projektu, „vysvětluje.
Ceny bytů neklesnou
Ačkoliv realitní makléři hlásí pokles nabídky novostaveb na území Bratislavy, statistiky říkají, že v porovnání s minulým rokem vzrostl počet dokončených bytů o 25,4 procenta – dosáhl 3 956 bytů. Nejvíce bytů bylo dokončeno v Bratislavském a Trnavském kraji, nejméně v Banskobystrickém kraji, a to i přes jejich nejvyššímu meziročnímu růstu. Počet dokončených bytů tedy vzrostl téměř ve všech krajích s výjimkou Libereckého, kde naopak klesl o 5,5 procenta. K 30. červnu tohoto roku bylo rozestavěných 75 762 bytů. Ve srovnání se stejným obdobím roku 2017 se jejich počet zvýšil o 1 574 bytů. Při růstu o 5,6 procenta bylo v rodinných domech rozestavěných 47 198 bytů. V soukromém sektoru bylo rozestavěných 74 576 bytů, což je meziroční nárůst o 2,6 procenta.
Ceny nemovitostí v Bratislavě stále mírně rostly. Podle Bencont Investments průměrná jednotková cena volných novostaveb v Bratislavě dosáhla ke konci třetího čtvrtletí 2 757 eur za čtvereční metr. Oproti předchozímu kvartálu nešlo o žádnou změnu, meziročně však cena vzrostla o 6,1 procenta. Průměrná absolutní cena nového bytu v Bratislavě dosáhla 187 597,21 eura. Rostoucí jednotková cena a rostoucí průměrná rozloha stávající nabídky tak meziročně vyvolali 11-percnetný nárůst. Průměrná rozloha dosáhla 68,78 čtverečního metru, což představuje další růst od dna v roce 2016, kdy dosahovala rekordně nízkých 63 čtverečních metrů.
Pokles prodaných novostaveb v Bratislavě během třetího čtvrtletí pod hranici tisíc však analytik Bencont Investments Matúš Jančura nevnímá jako něco mimořádného. „Vzhledem k aktuální situaci na tomto trhu však nejde o žádný dramatický pokles, který by měl být předzvěstí poklesu ceny bytů. Poptávka po bytech stále zůstává vysoký, prodej ve třetím čtvrtletí však byl zasažen regulací trhu s úvěry na nemovitosti a výrazně sníženou nabídkou. Regulace ve formě omezení maximální výšky úvěrů způsobila přesun jisté části prodeje do předešlých čtvrtletí. Nižší nabídka zase představovala omezenější výběr pro klienty, kdy mnoho projektů už nenabízelo nejatraktivnější byty, ale buď dražší, větší byty nebo byty s horšími dispozicemi, „zhodnotil Jančura.